Kebanyakan di antara kita lebih menyukai rumah dalam pembinaan yang dijual oleh pemaju. Hal ini kerana selain memiliki unit baru, kebiasaannya tawaran yang diberikan oleh pihak pemaju sangat menarik dan kos awal untuk membeli hartanah ini kebiasaannya adalah rendah.
Di sini saya ingin kongsikan beberapa perkara yang kita harus semak sebelum membeli rumah dengan pemaju Under Construction.
Semak Kemampuan Kewangan Anda
Sebelum membeli rumah apa-apa pun, anda dinasihatkan untuk menyemak kemampuan kewangan anda.
Antara perkara yang anda perlu ambil kira adalah komitmen keluarga seperti yuran persekolahan anak, perbelanjaan harian keluarga, duit kecemasan, bil-bil dan lain-lain.
Kemudian anda semak rekod CCRIS, CTOS dan DSR ‘debt service ratio’ anda. Kebiasaannya pegawai pemasaran dan jualan atau ejen hartanah anda akan membantu anda untuk mengira kelayakan pembiayaan anda. Atau anda boleh layari info tentang perkara yang saya kongsikan di atas di laman sesawang Bank Negara dan blog-blog bebas yang lain.
Semak Status Pemaju dan Rekod Pembinaan Mereka
Kemudian, semak status status pemaju dan rekod pembinaan yang telah mereka lakukan. Kebiasaanya mereka akan letakkan info ini di laman sesawang mereka.
Pemaju baru yang bagus kebiasaannya memiliki kedudukan kewangan yang baik kerana mereka agak sukar untuk mendapatkan kemudahan kewangan dari pihak bank.
Dan rata-rata pemaju yang baik, projek mereka akan dipanelkan oleh pihak bank untuk bakal pembeli memohon pembiayaan kewangan.
Pemilihan pemaju agak penting kerana terdapat banyak kes rumah tidak siap yang masih tidak selesai bertahun-tahun lamanya.
Kenalpasti Kos dan Jumlah Wang yang Anda Perlu Sediakan
Sekiranya membeli hartanah ‘undercon’, kebiasaanya anda tidak perlu membayar yuran guaman untuk perjanjian jual beli kerana mereka telah memasukkan kos anda itu di dalam harga hartanah anda.
Anda juga tidak perlu membayar yuran penilaian hartanah kerana hartanah anda belum siap. Namun sekiranya sudah siap, anda mungkin dikenakan yuran untuk penilaian hartanah ini dan selalunya ia dimasukkan dalam pakej pembiayaan anda.
Kos yang anda kena hanyalah sedikit duit deposit atau booking sebagai komitmen anda untuk membeli hartanah tersebut, dan guaman untuk pembiayaan hartanah yang kebiasaannya dimasukkan dalam pakej pembiayaan anda.
Rebat dan Diskaun yang Pemaju Sediakan.
Anda harus ketahui rebat dan diskaun yang ditawarkan pemaju untuk unit hartanah yang anda minat itu. Perkara ini penting kerana ia melibatkan berapa banyak jumlah duit yang anda perlu sediakan untuk membeli hartanah ini.
Dari sini anda harus kenalpasti berapakah harga sebenar dan jumlah pembiayaan yang anda akan mohon sebelum anda meneruskan dengan pihak bank untuk memohon pembiayaan.
Kenalpasti Kemudahan dan Akses Hartanah Tersebut serta Kawasan Sekelilingnya
Selain mengenalpasti lokasi hartanah yang bakal dibina atau disiapkan, anda juga harus mengenalpasti kemudahan yang ada disekeliling hartanah tersebut seperti sekolah, kedai runcit, bank, balai polis, balai bomba, akses keluar masuk, kemudahan awam yang ada di sana seperti MRT, stesen bas dan lain-lain.
Anda boleh merujuk kepada majlis perbandaran bahagian perancangan bandar untuk mengetahui pembangunan di kawasan tersebut pada masa akan datang.
Kenalpasti Pakej Pembiayaan Bank yang Anda Ingin Mohon.
Kemudian, kenalpasti pakej pembiayaan bank yang anda ingin mohon. Ia penting kerana tidak semua bank memberikan pakej pembiayaan yang sama. Sekiranya terjadi perkara pakej pembiayaan yang anda tidak sangka, anda mungkin kena mengeluarkan kos tambahan untuk membeli hartanah tersebut.
Sebagai contoh;
Harga Rumah yang anda ingin beli ialah RM300K
Pinjaman 90% = RM270K
Yuran Guaman untuk rumah ini = RM3K
Kebiasaannya yuran guaman untuk pembiayaan hartanah ini termasuk dalam pakej bank. Ia meliputi yuran guaman untuk pembiayaan, MRTT, dan juga penilaian. Kos yang termasuk dalam pembiayaan bank ini kebiasaannya sehingga 5% dari harga hartanah. Maka pembiayaan anda akan menjadi 90% + 5%.
Kebiasaannya untuk rumah undercon ini anda perlu membayar yuran guaman untuk pembiayaan dengan bank dan MRTT. Terdapat bank yang tidak memasukkan yuran guaman untuk pembiayaan bank dalam pakej pembiayaan mereka. Sekiranya perkara ini terjadi, anda harus mengeluarkan kos tambahan iaitu yuran guaman untuk pembiayaan hartanah anda dengan pihak bank.
Seperti contoh kes ini, maka RM3000 adalah kos tambahan yang anda harus keluarkan sekiranya anda membeli hartanah ini.
Bayaran Bulanan dan ‘Progressive Payment’ projek berkenaan.
Bayaran bulanan untuk rumah under construction ini adalah berbeza mengikut peratusan hartanah itu siap. Ia berbeza dengan hartanah yang telah siap. Anda tidak perlu membayar penuh jumlah bulanan hartanah tersebut selagi hartanah itu belum siap.
Untuk hartanah landed atau hartanah atas tanah seperti rumah teres, kebiasaannya ia mengambil masa 2 tahun untuk siap.
Manakala rumah high rise seperti kondominium dan apartment, kebiasaannya ia mengambil tempoh 3 tahun untuk siap.
Oleh itu, anda akan mempunyai masa untuk mengukuhkan kewangan anda sementara hartanah itu siap.
Saya kongsikan beza bayaran rumah ‘undercon’ dan rumah siap seperti di bawah.
Contoh kiraan bayaran bulanan rumah yang telah siap
Harga rumah RM300,000
Tempoh pinjaman 35 tahun
Pembiayaan 90% + Anggaran yuran guaman pembiayaan Rm4500 + Anggaran MRTT RM5000 = RM279,500
Kadar Faedah Bank = 4.5%
BULANAN = RM1,323
Sekiranya hartanah ‘undercon’ pula, anda akan membayar bulanan anda mengikut peratusan hartanah itu siap. Berikut adalah detail mengikut peratusan hartanah itu siap. Dan bayaran bulanan anda harus bayar dari awal sehingga hartanah itu siap.
Contoh kiraan bayaran bulanan rumah ‘undercon’:
Dengan menganggarkan harga hartanah sama seperti rumah siap di atas, iaitu RM300,000, saya kongsikan ‘progress payment’ yang anda perlu bayar sepanjang hartanah ini dalam pembinaan.
Anggaran masa ini adalah anggaran semata-mata. Tidak semestinya tepat. Ia boleh siap lebih cepat atau lebih lambat bergantung pada banyak faktor sekeliling seperti cuaca, pertukaran kontraktor dan lain-lain lagi.
Sekiranya anda lihat dengan teliti, anda akan lihat bahawa anda bayar penuh bayaran bulanan anda pada tahun ketiga berbanding hartanah atau rumah yang telah siap.
Sebagai contoh; sekiranya anda beli pada tahun 2020, anda mungkin akan bayar penuh hartanah itu pada tahun 2023. Sebelum itu anda mungkin akan bayar bulanan anda mengikut jadual yang tertulis monthly yang saya terangkan di atas.
Perabut dan Hadiah yang Diberikan oleh Pemaju
Selain dari kesemua proses di atas, anda harus tahu apakah perabut dan hadiah sekiranya ada diberikan kepada anda ketika membeli hartanah dari pemaju ini.
Antara hadiah dan perabut yang pemaju gemar berikan adalah seperti pulangan tunai ketika serahan kunci, yuran selenggaraan percuma setahun, yuran keahlian rumah kelab selama setahun, kabinet dapur dan lain-lain lagi.
Hak-hak Sebagai Pembeli
Yang terakhir, ketahui hak-hak anda sebagai pembeli sekiranya apa-apa terjadi seperti hak pemulangan deposit anda selepas anda membayar booking hartanah ini.
Sama ada ia dipulangkan atau tidak sekiranya anda membatalkan pembelian hartanah ini dengan sebab pembiayaan tidak lepas atau sebab-sebab lain.
Sekiranya hangus, anda harus tahu jumlahnya dan anda harus menanggung kos kerugian tersebut.
‘Defect Liability Period’ atau DLP juga adalah salah satu manfaat yang diberikan kepada pembeli rumah ‘undercon’ sekiranya berlaku kerosakan selepas serahan kunci, (kebiasaannya pemaju akan memberi masa 18 bulan untuk pemilik rumah melaporkan sebarang kerosakan pada hartanah yang mereka beli itu).
Dalam tempoh ini, anda boleh laporkan sebarang kerosakan seperti keretakan, kebocoran, masalah air, wiring dan lain-lain dengan pihak pemaju untuk mereka perbaiki.
Kesimpulan
Segala maklumat di atas mungkin terdapat sedikit perbezaan dari situasi sebenar. Semoga perkongsian saya ini sedikit sebanyak dapat membantu anda sekiranya anda berminat membeli rumah baru dengan pihak pemaju.
Nak info tentang Projek Hartanah? Klik butang di bawah sekiranya anda nak tahu tentang projek hartanah baru pada masa akan datang!
Anda boleh bertanya soalan disini sekiranya ada apa-apa maklumat yang anda tidak faham. Terima kasih 🙂
Saya nk bertanya, sy sudah membeli rumah landed yg undercon dr pemaju… Selepas sign s&p, lo, Dan la Aggrement, berapa lama lawyer akan pos s&p pada pembeli… Saya dh sign 21hb 11 lepas….
Sepatutnya dalam sebulan puan sudah dapat salinan S&P tersebut. Jika tiada apa-apa masalah.
Saya cadangkan puan hubungi peguam puan untuk keterangan lanjut dan permohonan salinan perjanjian jual beli rumah puan
thanks for this good info 🙂